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年报观察│绿地进与退:多元化助营收增长规模扩张乏力

    2020-11-27 来源:未知

原标题:年报观察│绿地进与退:多元化助营收增长 规模扩张乏力

作为前十名龙头房企中最晚披露2019年业绩的绿地控股(简称“绿地”)也给资本市场带来了好消息,其“每10股派发现金股利4.00元”的分红令不少投资者感到欣慰。从2019年的业绩来看,绿地的营收和利润都有较大幅度的增长,但是,房地产销售规模却停滞不前,与2018年基本持平。

利润增长背后:投资收益大增

2019年财报显示,2019年,绿地实现营业收入4278亿元,同比增长23%;利润总额306亿元,同比增长26%;归母净利润147亿元,同比增长30%;基本每股收益1.21元,同比增长30%;加权平均净资产收益率19.89%,同比增加2.75个百分点,增幅16%;总资产达到11457亿元,同比增长11%。

在大基建领域,绿地全年实现经营收入1885亿元,同比增长27%。截至报告期末,在建项目总金额4349亿元,同比增长33%。全年新签合同金额3766亿元,同比增长19%。

2019年,房地产和大基建两项的营收占绿地全年营收的90%。其中,房地产的营收占总营收的比重为45.42%;大基建占营收比重44%。

虽然基建板块对营收的贡献日益增大,但是由于基建板块毛利率只有4.31%,对利润的增长拉动效应反而并不显著。相比之下,金融产业的规模虽然不大,但是利润增长较快,金融产业全年实现利润总额35亿元,同比增长40%。

2019年,绿地的利润增长同比增幅超过营收增幅。值得注意的是,2019年,绿地非经常性损益这一数额为20.48亿元,增幅是2018年的5.7倍,主要来源于投资收益的增加。

报告期内,绿地获得投资收益88.64亿元,比去年同期增加58.81亿元,其中,对联营企业和合营企业的投资收益19.53亿元;因取得上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司控制权,按公允价值重新计量原持有股权产生投资收益21.07亿元;以股权转让方式销售上海五里桥项目获得投资收益27.15亿元;金融板块处置交易性金融资产及其他债权投资带来收益16.28亿元。此外,交易性金融资产公允价值变动带来收益24.48亿元。

此外,高负债是一直困扰绿地的难题。2019年,绿地进一步优化债务结构,年末资产负债率88.53%,扣除预收账款后为82.81%,分别下降0.96个百分点和1.59个百分点;有息负债余额2937亿元,整体平均融资成本5.6%。

对于债务是否会导致公司流动性压力增加,绿地控股管理层表示:“2019年年末公司货币资金有889亿元,增长一成左右,预收账款也有3811亿元,对公司的流动性有信心。而且其资产负债率很大一部分其实是预收账款。”

房地产主业:不提规模、提权益

聚焦房地产主业上,回顾2019年,绿地在房地产销售方面略显出增长乏力,绿地全年实现合同销售金额3880亿元,与去年基本持平;实现合同销售面积3257万平方米,同比减少11%,回款3010亿元,回款率78%。绿地在龙头房企中业绩增速较低,按照克而瑞的排名,绿地在2019年的销售额排名位列第六位。

绿地2019年在销售结构方面呈现两点较为明显的变化。随着绿地主动压缩商办比例,住宅和商办的占比分别为65%和35%,商办比例进一步降低;此外,随着绿地扩展在高铁站的布局,其三四线城市住宅销售金额及面积分别同比增长26%、35%。

而分区域来看,去年绿地销售额在百亿以上的区域数量创新高,达到16个,而销售额在200亿以上的区域公司数量也有8个。

同时,由于土地成本的控制,绿地在房地产主业方面结转项目毛利率27.58%,比去年同期增加0.57个百分点。

2019年,绿地全年累计获取项目108个,新增权益土地面积1805万平方米,权益计容建筑面积3508万平方米;总土地款977亿元,总货值近4500亿元,平均楼面价2439元/平方米。一、二线核心城市项目占比提高,结构进一步优化,按计容建面计算,约70%为住宅;按货值计算,约五成的项目位于一、二线城市。

绿地在近两年来并未提出明显的销售目标,只是维持“稳中有增”的说法。对于今年的发展目标,绿地表示,近几年公司整体包括房地产主业都强调的是提升发展质量,因此近几年都没有提出明确金额的销售目标,更注重权益金额,因为这决定了销售能否实打实变成上市公司的收益,目前绿地控股的合作项目权益里多在90%以上,整体利润还有整体的上升空间。

在权益销售额占比方面,按照克而瑞研究中心的数据,绿地控股的销售金额权益比在90%以上,在龙头房企中位于前列。

绿地也表示,今年绿地控股计划推出6000亿元以上的货值供应,包括上年结转的1000多亿元货值,以及今年新增的5000亿元左右货值。但具体供应仍需要决定于接下来的疫情情况,和项目工程进度情况能否赶上计划。

一季度销售受挫,狠抓回款、促资金回笼

受疫情的影响,今年一季度,绿地的业绩下降明显。根据一季度业绩报告,今年一季度,绿地取得房地产业合同销售金额505亿元,与去年694亿元相比下降27.2%;合同销售面积424.9万平方米,同比下降29.1%;回款468亿元,回款率93%。

同时,根据一季报数据,今年一季度,绿地实现营业收入796亿元,其中房地产主业实现营业收入378亿,同比略有增长;归母净利润37亿元。

此外,疫情对绿地的酒店业务影响较大。截至2020年3月末,绿地控股出租物业面积为353.30万平方米,出租率为80.9%;酒店客房数为11670间,入住率为25.2%。今年一季度,该公司出租物业取得租金收入2.55亿元,酒店取得经营收入2.75亿元。

绿地表示,新冠肺炎疫情来袭后,房地产行业上下游各环节均备受影响,市场成交出现断崖式下滑,行业景气度降至冰点。该公司推进线上营销工作,狠抓重点项目销售,将回款放在突出位置,着力促进现金回笼。3月底开盘的重点项目主要包括上海董家渡项目、南京湖南路项目、长沙马栏山项目等。

绿地董事长、总裁张玉良表示,今年一季度,绿地在相对困难的环境下实现了平稳开局,为完成全年目标打下了重要基础。2020年接下来的时间里,绿地的目标是“业绩稳中有增,克服疫情困难,力争主要经济指标稳中有增”。

新京报记者 徐倩

编辑 武新 校对 李铭

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